Bundesgerichtshof: Teileigentümergemeinschaft muss erst über Änderungen entscheiden, bevor einzelne Teileigentümer Einheiten zu anderen Zwecken nutzen - V ZR 307/16

24.03.2018 23:54:35, Jürgen Auer, keine Kommentare

Mehrere Personen bilden gemeinsam eine Teileigentümergemeinschaft an einem Gebäude. Dieses ist zur beruflichen und gewerblichen Nutzung bestimmt.

Wenn nun eine der Personen seine Einheit für private Zwecke, nämlich zur Vermietung nutzen möchte: Darf er das einfach machen?

Oder muß er erst - gegebenenfalls im Wege einer Klage - die Zustimmung der Teileigentümergemeinschaft einholen?

Der Bundesgerichtshof hat so einen Fall entschieden. "Einfach ändern" geht nicht. Erst muß die Zustimmung vorliegen. Die Fragestellung dürfte für diverse Teileigentümergemeinschaften relevant sein.
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Nutzung einer Teileigentumseinheit im "Ärztehaus" zu Wohnzwecken?

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&Datum=2018&Sort=3&nr=82026&pos=0&anz=61

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Der Sachverhalt im Raum des AG Dachau: Das Gebäude dürfte damals wohl erbaut worden sein, hat also ein Alter von 25 Jahren.

> Nach der Teilungserklärung von 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude "zur beruflichen und gewerblichen Nutzung". Die Einheiten dürfen "ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden".

Zunächst funktionierte das wie gedacht:

> Nach der Aufteilung befanden sich zunächst in sechs Einheiten Arztpraxen, die siebte diente als Apotheke. Der Beklagte ist Eigentümer einer der ursprünglichen Arztpraxen.

Aber dann gab es einen Neubau:

> Im Jahr 2013 wurde in unmittelbarer Nähe zu der Anlage ein großes Ärztehaus errichtet. Die Mieter des Beklagten kündigten das Mietverhältnis. Aktuell werden nur noch drei Einheiten als Arztpraxen genutzt. Die Apotheke wurde zu einem Teil an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und steht im Übrigen leer. In einer der ehemaligen Arztpraxen befindet sich eine Schülernachhilfe. Der Beklagte teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum.

Daraufhin klagten mehrere Teileigentümer auf Unterlassung. Das AG Dachau hatte die Klage abgewiesen. Das LG München I hatte der Klage stattgegeben. Revision wurde vom Bundesgerichtshof wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Die Revisionsentscheidung bestätigte die LG-Entscheidung, allerdings aus deutlich anderen Gründen.

Zum einen steht den Klägern ein Unterlassungsanspruch zu. Das Haus war für die berufliche Nutzung gedacht, das ist die "vorgesehene Nutzung". Von dieser weicht eine Nutzung als Wohnraum deutlich ab.

> In einem solchen Gebäude ist die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegenständen) einhergeht und zu anderen Zeiten - nämlich ganztägig und auch am Wochenende - erfolgt.

Dagegen steht das berechtigte Interesse der Teileigentümer:

> Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

Allerdings hat der Teileigentümer, der eine private Nutzung wünscht, einen Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung. Da wich der Bundesgerichtshof vom LG-Urteil ab.

> Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG im Jahr 2007 hat der Gesetzgeber die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst etwas absenken wollen.

Der beklagte Teileigentümer hatte geltend gemacht, daß an eine gewerbliche Vermietung kaum mehr zu denken sei. Das Gebäude ist wohl gegenüber dem Neubau nicht mehr konkurrenzfähig. Damit wird er an der wirtschaftlichen Verwertung gehindert. Da hätte ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen. Ferner hätte konkret geklärt werden müssen, was für Nachteile für die Kläger entstehen, um eine Abwägung zwischen den verschiedenen Interessen zu treffen. Aktuell werden drei Arztpraxen nicht mehr im ursprünglichen Sinne genutzt. Auch das wirkt sich negativ auf das Gebäude aus.

Entscheidend ist nun aber die Reihenfolge. Erst bauen und dann verklagt werden geht nicht.

> Selbst wenn nämlich ein Anpassungsanspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestehen sollte, müsste der Beklagte diesen zunächst im Wege der Klage durchsetzen. Er darf ihn nicht im Wege der Einrede gegen den Unterlassungsanspruch geltend machen.

Das sei eine bis jetzt offene Frage gewesen.

> Diese Frage war bislang umstritten. Der Bundesgerichtshof hat nun geklärt, dass berechtigte Anpassungsbegehren erst in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden müssen, damit klar und eindeutig ist, welche Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten.

Denn selbst wenn jetzt ein Gutachten zu dem Schluß käme, daß die Teileinheit nicht mehr als Arztpraxis vermietbar sei, würde die bisherige Gemeinschaftsordnung weiterbestehen. Es würde sich aus einer solchen Ablehnung der Klage kein Anpassungsanspruch an die Gemeinschaftsordnung ergeben.

Ferner würde eine solche Lösung die anderen Eigentümer in die Rolle der Kläger drängen. Stattdessen gilt:

> Grundsätzlich muss aber derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben; die neue Nutzung darf er erst dann aufnehmen, wenn er ein entsprechendes rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat.

Bis zu einem solchen Urteil gelten die bisherigen Regeln. Andere Nutzungen haben zu unterbleiben.

Praktisch heißt dies: Der beklagte Teileigentümer muß seinen Mietern wieder kündigen und kann das - nun umgebaute - Teileigentum erst einmal nicht nutzen.

Einfach ist das, wenn das ganze Haus nur einen Eigentümer hat. Aber solche Teileigentümergemeinschaften können schwierig werden. Da hat man ein Eigentum. Und kann aufgrund der geänderten Situation in der Umwelt keine Einnahmen mehr erzielen.

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